Le bail d'habitation

1/ Tour de table

Présentation du programme Tour de table
Règles de vie
Test de positionnement

2/ Introduction – Cadre général du bail d’habitation

▸ Définition et enjeux du bail d’habitation
▸ Historique législatif : loi du 6 juillet 1989 et ses évolutions (ALUR 2014,
ELAN 2018)
▸ Champ d’application : résidence principale / secondaire / usage mixte
▸ Les acteurs : bailleur personne physique ou morale, mandataire, locataire
▸ Sources du droit applicable : loi, décret, jurisprudence, usages
▸ Présentation du programme et modalités pédagogiques

3/ Les différents types de baux

▸ Le bail de droit commun (résidence principale vide — loi 1989)
▸ Le bail meublé : définition, inventaire de mobilier, régime juridique
spécifique
▸ Le bail mobilité : conditions, durée, non-renouvellement
▸ Les baux HLM et logements conventionnés APL

▸ Les baux exclus du champ de la loi 1989 : résidences secondaires,
logements de fonction, bail rural
▸ Cas pratique : identifier le type de bail adapté à différentes situations
Concrètes

4/ La formation du bail : conditions et formalités

▸ Les conditions de validité : consentement, capacité, objet licite, cause
▸ Le contrat-type réglementaire (décret du 29 mai 2015) : clauses
obligatoires et clauses abusives
▸ Les annexes obligatoires : DPE, état des risques, diagnostic amiante,
grille vétusté
▸ État des lieux d’entrée : forme, contenu, valeur juridique, réserves
▸ Le dépôt de garantie : montant légal, modalités de versement, restitution
▸ La garantie Visale et les dispositifs alternatifs (garant personne physique,
assurance loyers impayés)
▸ Zoom sur la colocation : bail unique ou baux séparés, clause de solidarité

5/ Le loyer : fixation, révision et encadrement

▸ Liberté de fixation du loyer et ses limites : zones tendues, encadrement des loyers (Paris, Lyon…)
▸ Le complément de loyer : conditions d’application et jurisprudence récente
▸ L’indice de référence des loyers (IRL) : calcul et application pratique
▸ La révision annuelle : clause de révision, délai, formalisme
▸ Les charges : charges récupérables vs non-récupérables, forfait charges meublé
▸ La quittance de loyer : obligation, contenu, délai de délivrance
▸ La réévaluation du loyer sous-évalué entre deux locataires

6/ Les obligations du bailleur

▸ L’obligation de délivrance : logement décent, surface habitable minimale (9 m², 20 m³)
▸ Les critères de décence (décret du 30 janvier 2002, réforme 2023) :
sécurité, santé, performance énergétique
▸ L’obligation d’entretien et de réparations : gros travaux vs menu entretien
▸ Garantie contre les vices cachés et troubles de jouissance
▸ Le droit d’accès du bailleur au logement : conditions, préavis, limites
▸ Les travaux d’amélioration : accord du locataire, indemnisation,
reprise des travaux
▸ Sanctions en cas de manquement : réduction de loyer, dommages-
intérêts, procédure

7/ Les obligations du locataire

▸ Paiement du loyer : date d’exigibilité, modes de paiement, quittancement
▸ Obligation d’user paisiblement des lieux loués : usage conforme
à la destination
▸ L’obligation d’assurance habitation : contenu, justificatif, sanction
▸ L’entretien courant et les réparations locatives (décret du 26 août 1987) : liste et illustrations

▸ L’interdiction de sous-louer sans accord : exceptions Airbnb, LMNP
▸ Les troubles du voisinage et nuisances : responsabilité du locataire
et du bailleur
▸ Les transformations sans autorisation : restitution en état,
conservation des améliorations

8/ La cession, la sous-location et la colocation

▸ La cession du bail : définition, conditions, formalités, effets
▸ La sous-location : interdiction de principe, dérogations légales (personnes âgées, handicapées)
▸ La sous-location Airbnb et les plateformes : cadre légal, plafond
de 120 jours, sanctions
▸ La colocation : définition, régimes juridiques (bail unique / baux multiples)
▸ La clause de solidarité en colocation : étendue, limite après congé,
résidence principale
▸ Le pacte de colocation : organisation de la vie commune, règles de
gouvernance interne
▸ Cas pratiques : que faire lors d’un départ de colocataire ? comment
intégrer un nouveau colocataire ?

9/ Le congé et la fin de bail

▸ La durée du bail : 3 ans (bailleur personne physique), 6 ans
(personne morale), 1 an (meublé)
▸ Le renouvellement tacite et la reconduction : effets, différence avec
La prorogation
▸ Le congé donné par le locataire : délai de préavis (3 mois / 1 mois zone tendue), forme, effets
▸ Le congé donné par le bailleur : motifs légaux (reprise, vente, motif
légitime et sérieux)
▸ Le formalisme du congé : acte d’huissier, lettre RAR, remise en main
propre, délais impératifs
▸ La protection des locataires vulnérables : plus de 65 ans, faibles
ressources, handicap
▸ L’état des lieux de sortie : comparaison avec l’état des lieux d’entrée,
restitution du dépôt de garantie
▸ La restitution du dépôt de garantie : délai (1 ou 2 mois), retenues légales, pénalités

10/Les impayés et le contentieux locatif

▸ Prévention des impayés : sélection du locataire, garanties, assurance
loyers impayés (GLI)
▸ La procédure amiable : relance, mise en demeure, protocole de cohésion sociale
▸ La commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX)
▸ La procédure judiciaire d’expulsion : assignation, audience, jugement,
commandement de payer
▸ La trêve hivernale : période, exceptions, régime 2024-2025
▸ L’expulsion : concours de la force publique, relogement, indemnisation
▸ Les autres contentieux : troubles de jouissance, travaux, charges,
non-décence
▸ La commission départementale de conciliation (CDC) : saisine,
procédure, effets

11/ Synthèse, cas pratiques et évaluation

▸ Récapitulatif des points clés du programme (mind map et fiches mémo)
▸ Cas pratique n°1 : rédaction et vérification d’un bail d’habitation type
▸ Cas pratique n°2 : gestion d’un impayé de loyer de la mise en demeure à l’assignation
▸ Cas pratique n°3 : traitement d’un congé donné par le bailleur pour
reprise du logement

12/ Test d’évaluation des acquis

▸ QCM

13/ Bilan de la formation

▸ Tour de table